V české debatě o bydlení se často mluví o vysokých cenách stavebních materiálů, drahých hypotékách nebo o developerech. Méně pozornosti se věnuje jednomu z faktorů, který významně ovlivňuje cenu nových bytů ještě před zahájením samotné výstavby. Jde o délku a složitost povolovacího procesu.

Česká republika se již řadu let snaží stavební řízení zjednodušit. Politici opakovaně slibují rychlejší výstavbu, méně administrativy a efektivnější fungování úřadů. Přesto se téma vrací prakticky s každou další novelou stavebního zákona.

Nejde přitom pouze o problém developerů nebo stavebních firem. Každé prodloužení přípravy projektu vytváří náklady, které se následně promítají do ekonomiky celé stavby. A právě zde začíná příběh, který se nakonec odráží i v cenách bydlení.

Každý měsíc čekání něco stojí

Představme si běžný bytový projekt. Ještě než se začne stavět, musí investor zajistit projektovou dokumentaci, technické studie, dopravní řešení, napojení na inženýrské sítě a získat řadu vyjádření a stanovisek od dotčených institucí. Podle charakteru stavby mohou do procesu vstupovat například hasiči, hygienici, správci dopravní infrastruktury, vodoprávní úřady, orgány ochrany přírody nebo památková péče.

Samotná existence těchto kontrol není problémem. Veřejný zájem na bezpečnosti, ochraně zdraví nebo životního prostředí je legitimní a potřebný. Otázkou však je, jak efektivně celý systém funguje.

Každý měsíc přípravy projektu znamená další náklady. Investor financuje pozemky, projektanty, odborné studie, právní služby i provoz celého projektu. Pokud se řízení prodlužuje, rostou také náklady na financování.


Český problém není pouze v zákoně

Bylo by příliš jednoduché tvrdit, že za vše může stavební zákon. Problém je mnohem širší.

V posledních letech se opakovaně ukazuje, že český systém trápí kombinace složitých předpisů, personálního podstavu některých úřadů, častých legislativních změn, nejasných kompetencí a nedokončené digitalizace. Výsledkem je prostředí, které je obtížně předvídatelné nejen pro investory, ale často i pro samotné úředníky.

Právě předvídatelnost je přitom jednou z nejdůležitějších podmínek pro fungující výstavbu. Pokud účastníci řízení nevědí, jak dlouho bude proces trvat nebo jaké požadavky budou následovat, vzniká nejistota. A nejistota vždy zvyšuje náklady.

Typickým příkladem je digitalizace stavebního řízení. Ta měla procesy zrychlit a zjednodušit. Místo očekávaného efektu však přinesla řadu technických i organizačních problémů, které vedly k dalším debatám o fungování celého systému.

Česko v evropském srovnání

Téma délky povolovacích procesů není pouze domácí debatou. Podle řady mezinárodních srovnání OECD, Světové banky i Evropské komise patřila Česká republika v minulých letech mezi země s časově náročnějším povolováním staveb v Evropě. Přestože se metodiky jednotlivých studií liší, dlouhodobě se opakuje stejný závěr. Příprava větších staveb v České republice bývá ve srovnání s řadou evropských zemí pomalejší a administrativně náročnější.

Právě proto se otázka efektivity stavebního řízení stala jedním z hlavních témat bytové politiky. Pokud se výstavba zpomaluje, dostává se na trh méně nových bytů. A pokud nabídka dlouhodobě zaostává za poptávkou, tlak na růst cen se zvyšuje.


Ve veřejné debatě se často mluví o DPH, o daních z nemovitostí nebo o cenách hypoték. Méně se mluví o nákladech, které vznikají přímo v průběhu povolovacích procesů. Tyto náklady nejsou uvedeny na žádné faktuře pro kupujícího. Neobjevují se jako samostatná položka ve smlouvě. Přesto existují.

Jsou součástí nákladů na financování, přípravu projektů, opakovaná řízení, přepracovávání dokumentace nebo prodlužování investičních záměrů. Lze je označit za skrytý náklad systému. A právě tento skrytý náklad nakonec vstupuje do ceny každého nového bytu. Paradoxem současné situace je, že stát současně hledá způsoby, jak podpořit dostupné bydlení, a zároveň provozuje systém, který může výstavbu prodražovat.

Proto dnes není nejdůležitější otázkou, kolik dalších dotačních programů vznikne. Mnohem důležitější otázka zní, zda dokáže stát vytvořit předvídatelné, stabilní a efektivní prostředí pro povolování staveb. Protože pokud bude příprava staveb nadále trvat roky, bude se problém dostupného bydlení řešit stále obtížněji. A každý nový byt ponese ve své ceně nejen náklady na pozemek, materiál a práci, ale také náklady na fungování systému, který mu umožnil vzniknout.