Když se dnes mluví o bytové krizi, většina politiků ukazuje na vysoké úrokové sazby, drahé stavební materiály nebo investory skupující byty. Jenže skutečný problém začíná mnohem dříve. Ještě předtím, než na pozemek přijede první bagr. Ještě předtím, než se vylije první kubík betonu. Bytová krize v České republice totiž ve značné míře začíná na úřadě.

Česká republika patří dlouhodobě mezi země, kde je povolování staveb mimořádně složité. Přestože se situace v posledních letech částečně zlepšila, stále platí, že příprava větších bytových projektů často trvá řadu let. V některých případech déle než samotná výstavba.

Na první pohled to může působit jako technický problém, který zajímá pouze developery a stavební firmy. Ve skutečnosti však důsledky dopadají na každého, kdo hledá bydlení. Čím déle totiž trvá příprava projektu, tím více rostou jeho náklady. A čím vyšší jsou náklady, tím dražší jsou nakonec i byty.

V české veřejné debatě se často vytváří obraz developera jako hlavního viníka drahého bydlení. Nepochybně existují případy, kdy investoři maximalizují své zisky. Současně je však třeba přiznat, že žádný investor nemůže ignorovat ekonomickou realitu. Pokud projekt čeká několik let na povolení, platí se po celou dobu úroky z úvěrů, projektové práce, právní služby, správní poplatky i náklady spojené s vlastnictvím pozemků.


Každý rok čekání zdražuje bydlení

Představme si běžný bytový projekt. Investor koupí pozemek, objedná projektovou dokumentaci, připraví dopravní řešení, technickou infrastrukturu a zahájí jednání s úřady. Od tohoto okamžiku začínají běžet náklady.

Pokud povolení získá za jeden rok, je ekonomika projektu zcela jiná, než když na něj čeká čtyři nebo pět let. Během této doby rostou ceny práce, stavebních materiálů i financování. Projekt musí reagovat na nové předpisy, změny norem nebo připomínky jednotlivých orgánů. Každé další kolo jednání znamená další náklady.

Ve výsledku tak stát nevytváří pouze administrativní překážku. Stát se stává jedním z faktorů, které přímo zdražují bydlení.

Tento aspekt přitom v české politické debatě zaznívá překvapivě málo. Politici často hovoří o podpoře dostupného bydlení, o státních fondech nebo dotačních programech. Jenže nejlevnější pomoc by mohla spočívat v něčem mnohem prostším. V tom, že stát bude rozhodovat rychle, předvídatelně a srozumitelně. Jinými slovy, nebude vytvářet náklady, které následně musí zaplatit kupující.

Problém není jen v zákoně

Bylo by jednoduché tvrdit, že za vše může stavební zákon. Tak jednoduché to však není. Český problém je hlubší. Jde o kombinaci složitých předpisů, nedostatku odborných pracovníků, roztříštěných kompetencí, častých legislativních změn a dlouhodobé neschopnosti státu dokončit reformy, které sám zahajuje.


Právě zde se ukazuje zásadní rozdíl mezi politickou deklarací a skutečnou reformou. Reforma není tisková konference. Reforma není nový slogan. Reforma je schopnost změnu skutečně zavést a dlouhodobě udržet. A právě s tím má český stát dlouhodobý problém.

Proto dnes nestačí přijmout další novelu stavebního zákona. Nestačí vytvořit nový úřad nebo další informační systém. Pokud stát nedokáže zajistit stabilní prostředí, předvídatelná pravidla a profesionální správu, bude se bytová krize dál prohlubovat bez ohledu na počet přijatých zákonů.

Bytová politika totiž nezačíná u hypotéky. Začíná ve chvíli, kdy občan podá žádost a čeká na rozhodnutí státu. Právě tam se rozhoduje o tom, kolik budou stát byty za pět nebo deset let. A právě tam dnes Česká republika stále hledá odpověď.